Simulateur de crédit immobilier : les limites du calcul

Un simulateur de crédit immobilier transforme trois données en une mensualité : le capital emprunté, la durée et le taux. Il peut aussi faire le calcul inverse et estimer une capacité d’emprunt. Le calcul tient en une seule formule. Ce qui rend le résultat utile, ce sont les limites qu’il doit respecter. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe le taux d’effort et la durée. Le taux d’usure est publié chaque trimestre au Journal officiel. La Banque de France publie le taux moyen réellement pratiqué. Les règles présentées ici sont datées, et c’est ce qui permet de lire un résultat sans lui faire dire plus qu’il ne dit.

Ce que calcule vraiment un simulateur de crédit immobilier

Ce sujet s’inscrit dans notre guide de reference : Simulation de crédit immobilier : ce que dit la règle.

Un simulateur de crédit immobilier part du capital emprunté, de la durée et du taux. Il en tire une mensualité et, souvent, un tableau d’amortissement qui détaille chaque échéance. La plupart des outils font aussi le chemin inverse : à partir de la mensualité que l’emprunteur peut consacrer au remboursement, ils estiment le capital empruntable. Dans les deux sens, c’est la même équation.

Pour un prêt à taux fixe remboursé par échéances constantes, la mensualité M se calcule ainsi :

M = C × i / (1 − (1 + i)−n)

C est le capital emprunté et n le nombre total d’échéances. i est le taux périodique, c’est-à-dire le taux annuel divisé par le nombre d’échéances dans l’année (douze pour un remboursement mensuel). Chaque échéance paie d’abord les intérêts dus sur le capital restant, puis rembourse une part de ce capital. En début de prêt, le capital restant est élevé et les intérêts absorbent une grande partie de la mensualité. Puis le capital baisse : la part des intérêts diminue et celle du capital augmente, alors que la mensualité ne change pas. C’est exactement ce que montre le tableau d’amortissement.

Pour le calcul inverse, on isole C : C = M × (1 − (1 + i)−n) / i. La formule montre deux choses. Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais augmente le total des intérêts versés. Et plus la durée est longue, plus une variation du taux pèse sur la mensualité, parce qu’elle se répercute sur un plus grand nombre d’échéances.

Taux nominal ou TAEG : le taux saisi n’est pas le coût du crédit

Le taux saisi dans un simulateur est en général un taux nominal. Il sert à calculer les intérêts, et rien d’autre. Il ne contient ni l’assurance emprunteur, ni les frais de dossier, ni le coût de la garantie. Le coût total se mesure avec le taux annuel effectif global (TAEG), qui a remplacé l’ancien TEG le 1er octobre 2016 dans le crédit immobilier (ANIL, 2016). Un résultat calculé avec un taux nominal sous-estime donc le coût réel. C’est le TAEG qui figure dans l’offre, et c’est lui qui se compare au taux d’usure.

Le simulateur public de l’ANIL le dit clairement : ses résultats « reposent uniquement sur les informations que vous avez déclarées », sont « strictement indicatifs » et « n’ont pas de valeur contractuelle » (ANIL, 2026). Cette réserve vaut pour tous les outils, publics ou commerciaux : seule l’offre de prêt engage le prêteur.

Les règles officielles qui plafonnent le résultat : taux d’effort et durée

La décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière a été adoptée le 29 septembre 2021. Elle s’impose depuis le 1er janvier 2022 aux banques qui accordent des crédits immobiliers (HCSF, 2021). Elle fixe deux plafonds auxquels il faut toujours confronter le résultat d’une simulation.

Le premier plafond porte sur le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus de l’emprunteur consacrée au remboursement de ses crédits. Ce taux est limité à 35 % (HCSF, 2021), assurance emprunteur comprise. Avant cette décision, le plafond n’était qu’une recommandation, fixée à 33 % (INC, 2021). Le second plafond porte sur la durée du prêt : 25 ans au plus (HCSF, 2021).

La durée admet une tolérance. Quand l’entrée dans le logement est retardée, par exemple pour un achat sur plan ou un bien à rénover, le prêt peut prévoir un différé d’amortissement de 2 ans au plus (HCSF, 2021). La durée totale peut alors atteindre 27 ans (INC, 2021). Pour les travaux, ce différé n’était ouvert au départ que si ceux-ci représentaient au moins 25 % (JORF, 2023) du coût de l’opération. La décision du 18 décembre 2023 a abaissé ce seuil à 10 % (JORF, 2023). Le nouveau seuil s’applique aux crédits dont le premier décaissement a lieu à partir du 1er janvier 2024.

La marge de flexibilité des banques

Les banques peuvent déroger à ces deux plafonds pour une partie de leurs crédits, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle (HCSF, 2021). Cette marge est répartie selon des règles précises. La décision du 29 juin 2023 s’applique aux crédits décaissés à partir du 1er juillet 2023. Depuis, au moins 70 % (JORF, 2023) de cette marge est réservé à l’achat de la résidence principale, contre 80 % (JORF, 2023) auparavant. Au moins 30 % (JORF, 2023) doit aller aux primo-accédants. La part que la banque peut utiliser librement, y compris pour un investissement locatif, passe à 6 % de la production trimestrielle, contre 4 % auparavant (HCSF, 2023). Certaines présentations publiées avant juillet 2023 indiquent encore 80 % pour la résidence principale : cette répartition n’est plus en vigueur.

La décision du 18 décembre 2023 a aussi apporté une précision qui concerne les propriétaires qui achètent avant d’avoir vendu. Depuis le 1er janvier 2024, les crédits relais dont la quotité ne dépasse pas 80 % (JORF, 2023) ne comptent plus dans le calcul du taux d’effort.

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) contrôle le respect de ces règles (INC, 2021). En pratique, prenons une simulation qui affiche un taux d’effort supérieur à 35 % (HCSF, 2021), ou une durée supérieure à 25 ans (HCSF, 2021) sans différé justifié. Elle décrit un dossier qui ne peut être financé que dans la marge de dérogation, qui est limitée et réservée en priorité à certains projets. La formule elle-même ne signale rien : elle accepte n’importe quelle durée et n’importe quel niveau de revenu.

Le taux d’usure : le plafond légal du TAEG

Le taux d’usure est un plafond fixé par la loi. Selon l’article L314-6 du Code de la consommation, un prêt est usuraire lorsque son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers (Légifrance, 2016) le taux effectif moyen du trimestre précédent pour des opérations de même nature. La Banque de France calcule ces taux moyens et les seuils qui en découlent. Un avis publié chaque trimestre au Journal officiel les rend applicables.

Le dernier avis date du 25 septembre 2026 et a été publié au Journal officiel du 26 septembre. Il fixe les seuils applicables depuis le 1er octobre 2026 aux prêts immobiliers accordés aux particuliers :

On peut vérifier le lien avec la définition légale. Pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, le taux effectif moyen est de 3,07 % (JORF, 2026). Majoré d’un tiers, il donne 4,09 % (JORF, 2026), soit exactement le seuil publié. Tous les seuils ont augmenté par rapport au trimestre précédent. La hausse la plus forte concerne les prêts à taux variable, passés de 5,28 % (JORF, 2026) à 5,52 % (JORF, 2026).

Pour lire une simulation, on retient deux choses. D’abord, le seuil se compare au TAEG, pas au taux nominal. Un taux nominal bien en dessous du seuil peut donner un TAEG qui s’en rapproche une fois l’assurance et les frais ajoutés. Ensuite, le seuil dépend de la durée du prêt et de son type de taux : il faut choisir la bonne ligne du tableau. Les seuils changent chaque trimestre. Le tableau ci-dessus correspond donc au trimestre ouvert le 1er octobre 2026 et sera mis à jour à chaque nouvel avis.

Une réserve s’impose. La version de l’article L314-6 citée ici est en vigueur du 1er juillet 2016 au 20 novembre 2026. Légifrance annonce une nouvelle version à cette date (Légifrance, 2026). Son contenu n’a pas pu être vérifié à la date de rédaction. La définition ci-dessus devra être relue lorsque la nouvelle version entrera en vigueur.

Quel taux saisir ? Le repère neutre de la Banque de France

Les simulateurs commerciaux affichent souvent un taux « à partir de », fixé par l’établissement qui propose l’outil. Il existe un repère neutre : chaque mois, la Banque de France publie le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat. En août 2026, hors renégociations, ce taux était de 3,32 % (Banque de France, 2026), contre 3,30 % (Banque de France, 2026) en juillet. Il a augmenté de 24 points de base (Banque de France, 2026) depuis le début de l’année. Ces données ont été publiées le 6 octobre 2026 et restent provisoires.

Deux précisions encadrent ce chiffre. D’abord, il exclut les frais et l’assurance. C’est un taux d’intérêt moyen : on peut le rapprocher d’un taux nominal saisi dans un simulateur, mais pas d’un TAEG, ni donc du seuil d’usure. Ensuite, c’est une moyenne calculée sur l’ensemble des nouveaux crédits, toutes durées et tous profils confondus. Le taux proposé à un emprunteur donné peut être plus haut ou plus bas. Presque tous ces crédits sont à taux fixe : 99,5 % (Banque de France, 2026) en août 2026. La formule à mensualité constante présentée plus haut s’applique donc à la très grande majorité des prêts. Le même document indique que les nouveaux crédits du mois, corrigés des variations saisonnières, atteignent 12,2 Md€ (Banque de France, 2026).

Le taux moyen ne permet pas de prédire le taux d’une offre. Il permet de tester la sensibilité du résultat. On lance une première simulation avec le taux moyen publié, puis une seconde avec ce taux augmenté d’un écart choisi, et on compare les deux mensualités. La différence dépend du capital et de la durée saisis. Elle montre de combien la mensualité, et donc le taux d’effort, varie si le taux de l’offre s’éloigne du repère. Ce test ne suppose aucune prévision sur le marché : il applique simplement la formule.

Ce que le simulateur oublie : l’assurance emprunteur et les frais

Beaucoup de simulateurs calculent une mensualité hors assurance. Or l’assurance compte deux fois dans les règles : elle entre dans le taux d’effort plafonné à 35 % (INC, 2021), et dans le TAEG comparé au seuil d’usure. Avec une mensualité hors assurance, le taux d’effort affiché est donc plus bas que celui que la banque retiendra.

La loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine, a changé les règles de l’assurance emprunteur. L’emprunteur peut désormais résilier son contrat à tout moment. Avant, il ne pouvait le faire que dans les 12 mois (Légifrance, 2022) suivant la signature. Cette règle s’applique aux offres émises à partir du 1er juin 2022, et aux contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. Depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé est également supprimé sous deux conditions : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € (Légifrance, 2022) par assuré, et le prêt prend fin avant les 60 ans (Légifrance, 2022) de l’emprunteur. Ces règles ne changent pas la formule de la mensualité. Elles déterminent en revanche les formalités d’adhésion et la possibilité de changer de contrat en cours de prêt.

Restent les frais de dossier et de garantie (caution ou hypothèque). Aucune formule générique ne peut les deviner, car ils varient selon l’établissement et le dossier. Ils figurent dans la fiche d’information standardisée européenne (FISE). Depuis le 1er octobre 2016, la banque doit la remettre au plus tard avec l’offre de prêt (ANIL, 2016). Comme ce document a le même format chez tous les prêteurs, c’est lui, et non le simulateur, qui permet de comparer des propositions entre elles.

Après la simulation : de l’estimation à l’offre de prêt

Pour lire le résultat d’une simulation, on peut se poser cinq questions qui reprennent les règles précédentes :

• Le taux saisi est-il un taux nominal ou un TAEG ? S’il s’agit d’un taux nominal, le coût réel du crédit est plus élevé.
• La mensualité inclut-elle l’assurance emprunteur ? Si ce n’est pas le cas, le taux d’effort affiché est sous-estimé.
• La durée est-elle de 25 ans au plus (HCSF, 2021), ou de 27 ans au plus (INC, 2021) avec un différé justifié ?
• Le taux d’effort, assurance comprise, est-il de 35 % au plus (HCSF, 2021) ?
• Le TAEG estimé reste-t-il sous le seuil d’usure en vigueur pour cette durée ? Depuis le 1er octobre 2026, ce seuil est par exemple de 5,40 % (JORF, 2026) pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.

Si la réponse à l’une de ces questions est non, le résultat ne correspond pas à un prêt finançable dans le cadre habituel. Soit il dépend de la marge de dérogation des banques, soit il sort des limites fixées par la loi.

La simulation n’est qu’une première étape. Une fois le dossier déposé, la banque émet une offre de prêt, encadrée par des délais que la réforme de 2016 n’a pas modifiés. L’offre reste valable au moins 30 jours (ANIL, 2016). L’emprunteur ne peut pas l’accepter avant la fin d’un délai de réflexion de 10 jours (ANIL, 2016). Entre la simulation et la signature, ce sont l’offre et la FISE qui font foi, et non le chiffre affiché par l’outil.

Pour refaire les calculs de cette page avec un outil public et non commercial, l’ANIL propose un simulateur d’échéancier d’un prêt. Il produit le tableau d’amortissement à partir du capital, de la durée et du taux saisis, avec la même réserve : le résultat est indicatif.

Ce que dit la réglementation

• Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, en vigueur le 1er janvier 2022 : taux d’effort, durée maximale, différé et marge de flexibilité.
• Décision du 29 juin 2023 (JORF du 1er juillet 2023) : nouvelle répartition de la marge de flexibilité.
• Décision du 18 décembre 2023 (JORF du 24 décembre 2023) : seuil de travaux ouvrant le différé et traitement des crédits relais.
• Article L314-6 du Code de la consommation : définition du prêt usuraire, dans sa version en vigueur jusqu’au 20 novembre 2026.
• Avis du 25 septembre 2026 relatif aux seuils de l’usure, applicable au 1er octobre 2026, et avis du 26 juin 2026 pour le trimestre précédent.
• Loi n° 2022-270 du 28 février 2022, dite loi Lemoine : résiliation de l’assurance emprunteur et questionnaire de santé.
• Réforme du crédit immobilier entrée en vigueur le 1er octobre 2016 (TAEG, FISE, délais de l’offre), présentée par l’ANIL.
• Statistiques de taux : Stat Info Crédits aux particuliers de la Banque de France, données d’août 2026.

Ces règles évoluent : le seuil d’usure change chaque trimestre et une nouvelle version de l’article L314-6 est annoncée au 20 novembre 2026. Vérifiez-les auprès de votre banque ou de la source citée avant de vous fier à un résultat de simulation.

Sources

1. Haut Conseil de stabilité financière (economie.gouv.fr) — Décision D-HCSF-2021-7 du 29/09/2021 : taux d’effort de 35 % au plus, maturité de 25 ans au plus avec une tolérance de 2 ans de différé, flexibilité de 20 % de la production trimestrielle. Depuis la décision du 29/06/2023 : au moins 70 % (au lieu de 80 %) de cette marge pour la résidence principale, au moins 30 % pour les primo-accédants, part libre de 6 % (au lieu de 4 %) (Décision du 29/09/2021, en vigueur le 01/01/2022 ; modification en vigueur le 01/07/2023. Page consultée le 10/10/2026 (suivi de la flexibilité au T2 2026 en ligne))
2. Légifrance / Journal officiel — Décision du 29/06/2023 (JORF n°0151 du 01/07/2023) : nouvelle répartition de la flexibilité, au moins 70 % pour la résidence principale dont au moins 30 % pour les primo-accédants, 30 % de la flexibilité maximale (6 % de la production trimestrielle) libre (Applicable aux crédits dont le premier décaissement a lieu à partir du 01/07/2023)
3. Légifrance / Journal officiel — Décision du 18/12/2023 (JORF n°0298 du 24/12/2023) : à l’article 1er de la décision 2021-7, « au moins 25 % » devient « au moins 10 % » (seuil de travaux ouvrant le différé jusqu’à 27 ans). Nouvel article 4 bis : les crédits relais de quotité inférieure ou égale à 80 % sortent du calcul du taux d’effort (Applicable aux crédits dont le premier décaissement a lieu à partir du 01/01/2024 (ancienne valeur : 25 %))
4. Légifrance / Journal officiel (seuils calculés par la Banque de France) — Seuils de l’usure des prêts immobiliers aux particuliers : taux fixe de moins de 10 ans 4,09 % (taux moyen 3,07 %), de 10 à moins de 20 ans 4,68 % (3,51 %), 20 ans et plus 5,40 % (4,05 %), taux variable 5,52 % (4,14 %), prêts relais 6,49 % (4,87 %) (Avis du 25/09/2026, JO du 26/09/2026, en vigueur le 01/10/2026)
5. Légifrance / Journal officiel — Seuils précédents : taux fixe de moins de 10 ans 4,07 %, de 10 à moins de 20 ans 4,57 %, 20 ans et plus 5,29 %, taux variable 5,28 %, prêts relais 6,39 % (Avis du 26/06/2026, JO du 28/06/2026, en vigueur du 01/07/2026 au 30/09/2026)
6. Légifrance, Code de la consommation, article L314-6 — Est usuraire un prêt dont le taux effectif global dépasse de plus du tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent pour des opérations de même nature. Une nouvelle version de l’article est annoncée au 20/11/2026, contenu non vérifié (Version en vigueur du 01/07/2016 au 20/11/2026)
7. Légifrance, loi n° 2022-270 du 28/02/2022 (loi Lemoine) — Résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment (avant : dans les 12 mois). Plus de questionnaire de santé si l’encours assuré ne dépasse pas 200 000 € par assuré et si le prêt finit avant les 60 ans (JO du 01/03/2022 ; résiliation en vigueur le 01/06/2022 pour les nouvelles offres et le 01/09/2022 pour les contrats en cours ; questionnaire de santé supprimé au 01/06/2022)
8. Banque de France, Stat Info Crédits aux particuliers — Août 2026 : taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations de 3,32 % (3,30 % en juillet, +24 points de base depuis le début de l’année), hors frais et assurance. Production corrigée des variations saisonnières : 12,2 Md€. Part du taux fixe : 99,5 % (Données d’août 2026, publiées le 06/10/2026 (provisoires))
9. ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) — Validité de l’offre de 30 jours et délai de réflexion de 10 jours inchangés. Depuis le 01/10/2016, la FISE est remise au plus tard avec l’offre et le TAEG remplace le TEG (Réforme en vigueur le 01/10/2016 ; analyse à jour au 24/10/2016)
10. ANIL — Simulateur public non commercial d’échéancier ou de tableau d’amortissement. Les résultats « reposent uniquement sur les informations que vous avez déclarées », sont « strictement indicatifs » et « n’ont pas de valeur contractuelle » (Aucune date affichée ; page consultée (HTTP 200) le 10/10/2026)
11. Institut national de la consommation (INC) — Taux d’effort plafonné à 35 % assurance comprise (33 % auparavant dans la recommandation). Durée de 25 ans plus 2 ans de différé au plus. Contrôle de l’ACPR. La répartition de la flexibilité indiquée (80 % pour la résidence principale) est périmée depuis le 01/07/2023 (Publiée le 22/12/2021 ; règle en vigueur au 01/01/2022)